北京章哥，房地产从业20年，开通业内门说念，我不作念所谓的“各人”，只用二十年实战教训帮大众答疑解惑。
一
Q:
好意思国屋子的房钱酬报率为什么高？也等于租售比为什么相等的合算？
A：
1、往时两年阿谁被击毙的华侨女房主看成案例吧。她的屋子是30万买的小公寓，瞻望每月房钱2500好意思金，每年3万，房钱酬报率10%，租售比达到了惊东说念主的120，相等的合算吧？比北京的动辄700合算多了。
2、那请问了，如果一个投资的收益率相等高，频繁意味着什么？一般是三点：高插足，高难度，高风险。
屋子自己等于高插足，但不算什么，要道的是抓有成本高，或者说是运营成本高。这房主最初要交房产税，平均每年1.5%，4500好意思金。然后是物业费，每月300不算高，每年3600，约等于房价的1.2%。之后是保障费，由于是安全性高的城市，既莫得龙卷风也莫得海啸什么的，是以每年600好意思金，0.2%。到咫尺算计成本8700好意思金，每年收到的3万还剩21300了。
之后是房租税，也等于个东说念主所得税10-30%。外来投资者一般30%，但如果是当地住户一般能够抵扣，平均在15%傍边。3万等于4500，还剩16800好意思元了。
此时没完，还有顾惜费，也等于租客开阔使用中发生损坏后的维修更换等用度，再加上有时要求减免的水费燃气取暖等用度，频繁按照1个月房钱计较，2500块，还剩14300好意思元。
其他的用度暂时不计入，比如中介的一个月房钱，代理费半个月房钱，空置期频繁1个月房钱等等，这些小钱儿王人不算了，毕竟到了好意思国必须正正大当。即便如斯，每年10%的酬报率也只剩4.8%了，租售比降到了250。
3、但以上计入的王人是惯例用度，最大的隐酿成本没算呢。那等于房租为止，也叫轮候列队。就因为这是高级公寓，是以HOA（业委会）纪律了出租的比例，如果东说念主多那就得列队，否则就算空置也该死。
这个华侨女业主之是以和物业发生纠纷，等于因为她想出租而物业不让，让她列队等着。可屋子还是买了啊，空置一天等于一天的吃亏，各式用度就白交了。是以这女业主一气之下就不交物业费了，那物业就更不让她出租了，整整拖了三年。
惯例来讲，如果不是业主中投资客太多的公寓，那等候时辰是三年轮一年，也等于空置一年后能租三年，房钱按照75%计较就行了。以14300来说，还剩10725，房钱酬报率还剩3.5%。
4、到此时仍然没完，最大头儿来了，那等于横行好意思国的“租霸”。因为好意思国事有“房租治理”的，也等于只有租客入住，那除非他我方退房，否则房主是很难轰走的。因此就有些东说念主伪造收入诠释注解什么的，骗过房主而签了条约，一朝入住就不走了。请问，如果你是房主怎样办？
一般四种概念，一是让物业露面惩办。但这等于稀奇的破耗了，钱诚然未几但成果不好，毕竟他们莫得功令权，也只然而替你去寄语良友。
第二种是找社会团体，比如斧头帮苍老什么的，东说念主家是拿钱真做事儿，只有你出的起钱，那他们就能保证让租客隐没。但这成果诚然好，破耗却太高了，何况有法律风险。
第三种是找讼师+法院，用法律兵器保护我方的权利。破耗不高+成果很好，但是拖的时辰长，一般一年以上智商完成驱散。何况就算是驱散了，中间这段时辰的房租也就算白扔了，不成能追缴。另外讼师费基本也得几千好意思金，遇上缺德的讼师还没谱儿呢。
第四种等于平直找租霸谈判。比如你欠了我半年房租了，那我再给你1万的搬家费+精神吃亏费，你我方走东说念主怎样样？如果租霸是讲诚信的彬彬正人，那在完成零元购之后会走东说念主，否则就没谱儿了，赖上三年王人不清新。
那要想看护租霸怎样办？两种概念，一是只租给有政府补贴的东说念主，他们出的房租诚然不高，涨房钱也辛勤，但确保适宜。那这所谓的3.5%收益率，能剩下2%就可以了。
第二种是严格审核租客要求，最初是收入必须是房租的三倍以上，然后按照十大高出后生的表率选拔就行了。但说念高一尺魔高一丈，许多租霸王人是专科的团伙作案，防不堪防，一朝上圈套，那少了半年房租，多了三年的王人算白扔，房钱收益率能低到没法儿算。
5、是以澄清了吗？好意思国的房钱收益率是名义上很高，但这王人是被逼出来的，就因为成本太高了。真是的收益率其实全世界王人差未几的，毕竟成本恒久在流动，不会放着暴利而没东说念主赚的。
另外多说一句，别以为好意思国的房租治理有多好。这名义上是保护了租客的权利，但本色上是封死了底层低收入群体的租房通说念，除非是去穷人区租地头蛇的屋子，否则莫得郑重的房主把房租给他们。对了，好意思国穷人区的房租收益率是最高的，何况房产税和物业费王人很低，也没东说念主敢欠房租，你知说念为什么吗？你想去这种场所当房主吗？你敢吗？
6、补充一下那女房主的结局，她欠了3年的物业费，1万多好意思元，但加上滞纳金就成3万了。于是物业（HOA）在没告知她的情况下苦求了拍卖门径，她的屋子就被廉价卖掉了，只卖了20多万吧，比阛阓价低了许多，被物业的联系户买走了。
这女东说念主抵挡，于是拒却给与，也拒不交房。于是物业找来了考核驱散她，如故场所警局外包的“协警”。这女东说念主不搬家还要挟了协警，于是就被清空弹夹了。
仅供参考。
二
Q:
请问，迪士尼彩乐园孩子2027年上学，咫尺孩子户口在海淀一个学区一般的屋子。
1、家长不是想拚命卷的，但也不想鼓胀躺平，咫尺看孩子挺灵敏但自律性差少量。
2、想计划的标的是海淀或者西城中等偏上，小升初较细目、下限高的学校。
有两个问题：
1、何时脱手学区房？预算暂不计划，但如果价钱太高需要置换。2、有无推选的学校、学区房？
A：
1、呵呵，大大量家长王人是这样想的，大大量孩子也王人是这情况，我家也相似。不外这王人看发展吧，许多技术王人是踏入江湖就油然而生了。
小升初细目+下限高，那就首选九年制的+直升比例高的，这好选，王人是公开信息，表面上不会特无意的战略。
2、预算暂不计划，那不谈钱怎样聊啊？学区房从价钱分三种。500万以下的占坑儿房的溢价最高，居住的性价比也就最低，惯例冷漠是临上学前再买王人不晚，用已矣学位就可以计划脱手。
世俗的溢价中等，性价比也中等，千万以下的基本王人是这种情况，顶级学区的再高一些。这种房的惯例冷漠是资金准备好了就买，尽量选其中溢价相对低的。不慌乱的话过了来岁信息收罗看行情，溢价部分至少是不会再加多。
豪宅的溢价就低了，因为感兴味的家庭少，不太好举高溢价，各项也就王人兼顾了。这种房什么技术买王人行，看我方喜好。
3、推选的学校，西城金德月+陶白，海淀上地+育英，还有东说念主大附的世纪城，这王人算比拟细主义，下限高。其他的就得看学校了，但幼升小不敢保证。另外中一二三这种的是小学相等好，但小升初得拼实力为主。
屋子推选不了，如故先定预算吧。然后是先看自家情况合乎哪个行政区，之后是学区，再之后是学校，临了的小区和屋子，一步一步来。归正2027年上学呢，不慌乱。
仅供参考。
三
Q:
请问，【基本情况】咱们鸳侣俩均为外地户口，小孩本年刚出身，畴昔但愿留京。老公在密云创业，正处于飞腾期，畴昔3-5年可能不出密云，我在野阳东直门上班。
【购房期待】自住为主，也但愿有一定的保值。距离约略咱们潦倒班。三居为佳。预算努勤恳的话800w-1000w差未几。
【区域选拔】咫尺看过认为还算合适的区域包括：
1、望京太阳宫
2、姚家园隔邻的次新和新址（御翠园）
【小区选拔】看过十来个小区了，比拟心爱融科橄榄城、不雅湖海外的环境。
【发问】
不只因为剧集的每一集开场镜头都是神来之笔；前八集几乎每一集都有让人拍案叫绝的镜头呈现、场景设计和角色演绎；而第8集又可以看成整部剧集的封神之作。
1、从保值来看，您比拟推选哪个区域呢？
2、现阶段购房是否需要计划学区呢？
3、是否有其他推选可看的区域或小区？
A：
1、向阳的话可以计划学区，千万傍边有可能买到溢价低或没溢价的。或者说是总价越高溢价越低，除太阳宫以外的学区，千万以上的基本王人没溢价了。
现存板块如果兼顾学区就先拜谒京再看太阳宫。因为太阳宫价钱高，够呛能买到合适的。天然橄榄城不算学区房，这里仅仅有可能上清朝望京，是以莫得学区溢价。东边陈分对口的算学区房，千万傍边的有可能买到没溢价的，有也不高。
2、不计划学区，单从保值来讲的话天然是橄榄城了，至少到咫尺为止的价钱走势远超不雅湖海外，也逾越隔邻的那些公寓豪宅。就算望京没之前那么火了，那也至少不会过时大盘。不雅湖海外这种小区基本王人是自住为主，除非是有学区加抓的，否则价钱走势在房龄稍老后就不太强了。
3、密云和东直门，那如果认为望京约略，也可以计划新北苑和来广营啊，王人是举座保值名次靠前的板块。新北苑是朝外的校区，但和本校的联系不是太近，是以也不太算学区房，没溢价。
仅供参考。
四
Q:
请问，我是前几年听您的冷漠买的天悦壹号，当今从名义的房价上可以说是赚了，但咱们装修花了200多万，再加上三年的利息就算10%也要200万，是以如果能高价卖出也只可说是没赔。
咫尺是孩子转回海淀上初中，加高中至少五年，这套房的欺诈率会相等低。我和老公连系了，出租的话很可能装修就毁了，讲究抵偿的话会相等的可贵。而不出租的话等于闲置，六年等于吃亏至少上百万，以3%利率计较的话会更高，约200万了。
是以想听您的冷漠，这套房是留着等增值后再卖？还说当今就脱手。然后卖掉后您冷漠是在海淀买房，如故说其他投资？咱们在海淀咫尺是有自住屋子的，诚然是老房但也能满足需求。
A：
1、我冷漠您买的天悦壹号？我还真没印象了，揣度是打的扣头比拟高吧，否则我一般不会提什么冷漠的。另外房价诚然没赔没赚，但您住了三年啊，如果这套房是租的那就得支付房钱，三年至少大几十万吧，这也算收入或利润。
2、屋子是用来住的，您这应该是大户型的，那就更是自住为主了，那如果永劫辰住不上的话就卖掉呗。要否则不仅是这好几年闲置，各项居住要求也有可能老化。而这种高级小区对顾惜的要求高，房龄长了的话很可能价钱走弱。是以淌若我就卖掉了，留着的道理不大。
3、买房如故其他投资那看我方吧，有适宜的高息渠说念就甘愿，实在没合适的才买房呢。如果买房，不住的话以这2000万的总价最佳买两套，房钱会高些，流动性也相对好。惯例冷漠是以北部向阳的为主，莫得学区溢价，房钱更合适。
4、其他的再说吧，如故先细目是否卖掉，然后再说后续的安排。
仅供参考。
五
Q:
请问，通州潞河中学怎样样？在咱们河北梓里的名气相等大，但我一直住在四环里不知说念情况，请问这里算超等中学吗？在北京能排什么线索？学区房能推选吗？
A：
1、潞河中学很强啊，历史悠久，是从教训大学改成的中学，通州一中，北京第一批市要点，在通州排第一。在河北梓里的名气大？揣度是在北三县一带吧。
2、超等中学，这我不明晰。或者说在通州应该可以算，但在北京偶然。因为超等中学有个东说念主数表率是达到万东说念主傍边，怎样也得大几千，按这表率全北京也没几所，寰宇王人未几。
3、在北京什么线索，敬佩是中上啊，50名之内。在郊区中学里仅次于牛一，跟亦庄应该是差未几平行的。
4、学区房还用推选？买东说念主家学校的家属寝室区不就得了，约略能跟老诚作念邻居呢，请问问题+请家长王人约略。好像是4万多一平吧，300多全能买小两居。
仅供参考。
矜恤“章哥说买房”环球号，有房产关联问题可以向我发问。